d. Gebouwen | Begroting 2019

Beleid en uitvoering
De gemeente Kerkrade heeft momenteel nog een 103-tal objecten in eigendom. Deze panden worden onder meer gebruikt voor de huisvesting van diverse doelgroepen waaronder het gemeentelijk personeel, diverse verenigingen en stichtingen, het inrichten voor onderwijs en het faciliteren van sportverenigingen (zowel voor de buitensport als de binnensport). Daarnaast heeft de gemeente Kerkrade een aantal toeristische c.q. recreatieve voorzieningen (Schacht Nulland, Botanische Tuin Kerkrade, kasteel Erenstein en Brughof), culturele voorzieningen (Rodahal, theater, bibliotheek en muziekschool) en speeltuinen in beheer. Deze voorzieningen hebben een belangrijke sociaal-maatschappelijke functie. Het zijn locaties waar mensen elkaar ontmoeten en zo wordt bijgedragen aan de sociaal-maatschappelijke doelstellingen van onze gemeente in de meest brede zin van het woord.

Zo bezien vormt maatschappelijk vastgoed een belangrijke katalysator voor maatschappelijke en economische structuurversterking. In een verder afnemend particulier initiatief kan juist door de versterking en ontwikkeling van het maatschappelijk vastgoed de leefbaarheid in wijken worden versterkt.
Het vastgoedbeleid is volgend op het ruimtelijk en maatschappelijke beleid. Op strategisch niveau wordt op basis van bevolkingsprognoses aangegeven in welke mate er behoefte is aan een noodzaak tot huisvesting van doelgroepen met betrekking tot de disciplines onderwijs, sport, gemeenschapshuizen e.d. Anderzijds wordt op beleidsterreinen met betrekking tot toerisme en recreatie aangeduid welke ontwikkelingen als beleidsspeerpunt gelden.
In 2015 is een strategische visie op het gemeentelijk vastgoed door het College vastgesteld en aan de Commissie GEZ gepresenteerd. Inzichtelijk is gemaakt welke panden de gemeente in eigendom heeft voor de huisvesting van doelgroepen en wat de toekomstige huisvestingsbehoefte van de verschillende doelgroepen is. Gestreefd wordt naar een beperking van de omvang van het vastgoedbestand. Huisvesting van doelgroepen op de juiste locatie en onder de juiste voorwaarden staat daarbij voorop. Op basis van een integraal inzicht in de investerings- en exploitatiekosten van het gemeentelijk vastgoed kan een transparante afweging gemaakt tussen het maatschappelijke belang en de financiële gevolgen van het in eigendom hebben van gemeentelijk vastgoed. In deze vindt integrale afstemming met sector Maatschappelijke Zorg plaats.
Een aantal ontwikkelingen in ons gemeentelijk vastgoed dienen in dit kader specifiek te worden belicht.

De realisatie van multifunctionele accommodaties. Hierin komen verschillende doelgroepen bijeen.
De MFA West (beter bekend als het Westhoes) in de voormalige kerk van de Heilust vormt een passend voorbeeld. Hier is in samenwerking met zorgpartners een sociaal model van beheer en exploitatie toegepast. De zorgpartners zijn verantwoordelijk voor de organisatie en coördinatie van de activiteiten van de diverse verenigingen en zorgen ervoor dat hun cliënten overdag dagelijkse activiteiten van schoonmaak en horeca uitvoeren. Concreet wordt met de MFA West bijgedragen aan de realisatie van niet-concurrentiële welzijns- en zorginfrastructuur in combinatie met adequate huisvesting voor verenigingen. Ook voor de MFA’s in Bleijerheide (Patronaat) en de Holz (Catharinahoes) wordt samen met de betrokken stichtingsbesturen bekeken hoe de sociaal maatschappelijke functie van deze accommodaties in een nauwe samenwerking met de gemeente kan worden geconcretiseerd.

Het cultuurcluster in het Centrum vormt een essentieel onderdeel van onze vastgoedportefeuille. Naast de bouw van een nieuw winkelcentrum, in samenhang met woningen, wordt met de bibliotheek Kerkrade, de muziekschool Kerkrade en Parkstad Limburg Theaters invulling gegeven aan een nieuw cultuurcluster. Naast de functies van de bibliotheek, de muziekschool en de theaterfuncties worden hierin ook andere culturele functies, waaronder het Cultureel Middenveld, gehuisvest. Daarbij vormt een afweging met betrekking tot het optimaliseren van de exploitatie van gemeentelijk vastgoed een belangrijk criterium.

Een bijzonder onderdeel van de vastgoedvoorraad van onze gemeente vormt het voormalig onderwijsgebouw de Campus met herbestemmingsmogelijkheden. Onderzocht wordt om het gebouw gebruiksklaar te maken met de insteek partijen er te (her)huisvesten en een nieuwe maatschappelijke invulling te geven.

De locatie Hammolenweg, waar ambtenaren van de afdeling Stedelijk Beheer en ook WOZLgroen-medewerkers hun onderkomen hebben, is verbouwd. De gemeentewerf is nu compleet gerenoveerd waar de gemeente op gebied van bedrijfsvoering, duurzaamheid, veiligheid, milieu en exploitatie klaar is voor de toekomst.

De gemeente heeft, als eigenaar van de Botanische Tuin Kerkrade, in de periode 2015-2018 uitvoering gegeven aan het project "Door- en herontwikkelen Botanische tuin Kerkrade". Het project had tot doel de tuin een nieuwe impuls te geven en aantrekkelijker te maken voor potentiële bezoekers.

Gemeente is grootaandeelhouder in de Stadion-groep en verantwoordelijk voor c.q. heeft belang bij het beheer en onderhoud van het Parkstad Limburg Stadion. Het betreft met name het hoofdgebouw, de zittribunes / dak en het speelveld. Investeringskosten in deze worden meegenomen in het jaarplan. Zo zal ook in 2019 partieel schilder- en conserveerwerkzaamheden aan de staalconstructie worden uitgevoerd. Voor beheer- en exploitatie voor dit gedeelte van het stadion is structureel een budget van € 50.000 gereserveerd.

De toekomstmogelijkheden van MFC d’r Pool worden mede bekeken in samenhang met de Bewegingsboulevard. Deze Bewegingsboulevard beoogt een krachtige impuls te geven voor een vitale toekomst, waarbij in beweging zijn en blijven met ‘jong voor oud en oud voor jong’ als centraal thema geldt. Onderzocht wordt in hoeverre deze missie van het Center Court en de concretisering daarvan in doelstellingen en activiteiten past binnen onze eigen beleidskaders. De activiteiten binnen MFC d’r Pool maken deel hiervan uit.

De huidige opstallen op sportpark Kaalheide zijn in een desolate toestand. Als gevolg van het ontbreken van een toekomstvisie over de invulling van het pand is de afgelopen jaren aan het grootste deel van het gebouw nagenoeg geen onderhoud meer uitgevoerd (met uitzondering van datgene in het kader van het veiligheidsaspect en wettelijke verplichtingen). De meerjarige onderhoudsplanning is hier niet ‘meer’ van toepassing. Mogelijke herbestemming waarbij een nieuwe (gescheiden) invulling wordt gegeven aan de huisvesting van de zittende gebruikers waaronder Roda JC en Achilles-Top op sportpark Kaalheide wordt verder onderzocht (aparte ingang, parkeerplaats en opstallen eventueel wel onder 1 dak).

Alle gemeentelijke panden waarbij het wettelijk verplicht is om een energielabel te hebben, zijn voorzien van een energielabel. Behalve voor MFC D’r Pool en de Campus; voor deze twee panden wordt een energielabel opgesteld wanneer er uitsluitsel is over hub toekomstvisie. Daarnaast is voor een negen-tal strategische panden een maatwerkadvies opgesteld. Verder speelt duurzaamheid een grote rol bij projecten en regulier onderhoud. Defecte installaties en producten worden telkens vervangen door een duurzame/ energiebesparende variant.

Naast bovengenoemde voorzieningen heeft de gemeente ook een aantal woningen, woonwagens, een drietal parkeergarages en een winkelpassage in bezit.
Binnen het gemeentelijk vastgoed van de 103 objecten wordt steeds opnieuw een onderverdeling gemaakt in strategisch en niet-strategisch vastgoed. Objecten die specifiek worden aangemerkt als “strategisch kernvoorraad” worden als zodanig belangrijk beschouwd dat ze (op korte termijn) niet vervreemd mogen worden. Deze worden op een goed onderhoudsniveau gehouden. De overige gebouwen staan op de nominatie om vervreemd of gesloopt te worden. Deze gebouwen
worden in principe marginaal onderhouden op basis van alleen klachtenonderhoud.
Voor 2019 geldt dat de verkoopactiviteiten van objecten in eigendom van de gemeente onverkort voortgezet zullen worden. Hierbij wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid om te komen tot het verkleinen van gemeentelijke vastgoedportefeuille. Dit betekent dat de strategische voorraad aan gemeentelijk vastgoed steeds wordt herijkt.
Onderhoud
Het vastgoed in eigendom van de gemeente Kerkrade is zeer dynamisch. Toekomstige maatschappelijke invulling van de diverse objecten is op voorhand niet bekend. Afhankelijke van de status van de objecten (strategische / niet-strategisch ) wordt de onderhoudstoestand van de gebouwen op peil gehouden waarbij noodzakelijke uitvoering sober maar doelmatig wordt uitgevoerd. Op grond van de conditiemeting(en) en periodieke inspectie wordt bezien of het mogelijk uitstellen van ‘noodzakelijk’ planmatig onderhoud verantwoord is waarbij rekening wordt gehouden met de economische en de technische levensduur.
Budgetten
Regulier beheer en onderhoud ic. kosten voor correctief en/of klachtenonderhoud alsmede contract- of serviceonderhoud worden uit de exploitatie bekostigd. Voor 2019 is hiervoor € 530.400 beschikbaar.

De baten uit verkoop van onroerende goederen worden aan de reserve gebouwen toegevoegd. Het saldo van deze reserve bedraagt per 1-1-2018 ca. € 1.277.153. Uit de reserve wordt er ook jaarlijks aan de hand van een jaarplan een bijdrage beschikbaar gesteld. Om op lange termijn adequaat onderhoud aan gemeentelijke panden te kunnen uitvoeren is het noodzakelijk dat de reserve op peil blijft (middels opbrengsten van verkopen dan wel jaarlijkse dotaties).

Daarnaast is in het investeringsprogramma jaarlijks een investeringsbedrag van € 550.000 voorzien. Tot slot is er in het investeringsprogramma specifiek voor huisvesting onderwijs € 200.000 voorzien.
Activiteiten
Voor 2019 wordt de lijn van een pro-actief vastgoedbeheer voortgezet. Dit betekent sturing op efficiënte en effectieve vastgoedvoorraad door het doorvoeren van portefeuillemanagement, met niet alleen aandacht voor technische kwaliteit van het gemeentelijk vastgoed, maar ook voor efficiency en financiën. Daartoe is het meerjarenprogramma Vastgoed nog meer gecompleteerd en inzichtelijker gemaakt, waarbij tenminste volgende factoren worden aangeduid: kostprijsdekkend, onderhoud & kwaliteit, huurderving, waarde van het bezit en ontwikkeling van de reserves. Tevens zal leegstand zoveel mogelijk voorkomen moeten worden door tijdige afstoting (sloop c.q. verkoop) van gebouwen en efficiënter gebruik van bestaande panden. Meervoudig verhuurde gebouwen zullen steeds vaker kunnen voorkomen. Leegstand zal op die manier verzilverd kunnen worden. Als gevolg van stedelijke ontwikkelingen op meerdere vlakken participeert de gemeente meer en meer in Vereniging van Eigenaren waarbij veelvuldig het bestuurschap is/ wordt uitbesteed. Deelnames aan de Verenigingen van Eigenaren zal dan ook tijdbesparend gaan werken.
Belangrijk is het om in samenhang met de strategische visie inzichtelijk te maken wat de kosten zijn van het huisvesten van doelgroepen. De kosten en huuropbrengsten cq. subsidies worden veelal afzonderlijk geadministreerd en dienen integraal inzichtelijk te worden gemaakt. Op deze wijze kunnen de onderhoudskosten optimaler worden afgestemd op de mate van courantheid van gebouwen en kan de bezettingsgraad van panden verder worden verbeterd. Op grond van deze integrale benadering is het mogelijk om ook in de toekomst -vanuit het maatschappelijk belang – huisvesting van de doelgroepen toch mogelijk te maken. In 2019 wordt het proces tot het vergroten van de transparantie in de vastgoedportefeuille voortgezet, zowel inhoudelijk als financieel door het verbeteren van de technisch/financiële administratie van het gemeentelijk vastgoed met de insteek efficiënter gebruik van het gemeentelijk vastgoed.

Om vandalisme en kraak van leegstaande panden tegen te gaan zal tijdelijke huisvesting, al dan niet op basis van kortstondige verhuur worden bekeken waarbij het eigen beheer de voorkeur geniet. Verder geldt het vergroten van de mate van professionaliteit van de dienstverlening richting huurders en gebruikers door het doorvoeren van accountmanagement als concrete activiteit. In deze is de integrale samenwerking tussen de sectoren geïntensiveerd.